Imóvel Financiado no IRPF 2025: O Que Declarar em “Bens” e “Dívidas”?

Abilio Varjão

Tempo de leitura: 4 minutos

Comprar um imóvel financiado é uma das principais realizações para muitas pessoas, mas também traz dúvidas na hora de preencher a Declaração do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF). É fundamental declarar corretamente tanto o imóvel quanto o saldo do financiamento para evitar inconsistências com a Receita Federal. Neste artigo, explicamos como declarações de imóveis financiados na ficha “Bens e Direitos” e o que informamos na ficha “Dívidas e Ônus Reais”.

Preciso Declarar Imóveis Financiados no IRPF?

Sim. Mesmo que o imóvel ainda esteja em processo de pagamento, ele deverá ser declarado na ficha “Bens e Direitos” , incluindo as parcelas pagas até o final do ano-base. O saldo devedor do financiamento pode ser informado na ficha “Dívidas e Ônus Reais” .

Como Declarar Imóveis Financiados na Ficha “Bens e Direitos”?

  1. Escolha o Código do Imóvel
    • 11 – Apartamento
    • 12 – Casa
    • 13 – Terreno
    • 14 – Imóvel Rural
  2. Descreva a Transação no Campo “Discriminação”
    • Informar:
      • Tipo de imóvel;
      • Localização (endereço);
      • Nome e CNPJ da instituição financiadora;
      • Valor total do bem;
      • Dados da aquisição.
  3. Informe os Valores
    • Situação em 31/12 do Ano Anterior:
      • Valor total pago até 31 de dezembro do ano anterior.
    • Situação em 31/12 do Ano Atual:
      • Valor total pago até 31 de dezembro do ano-base, somando a entrada e as parcelas quitadas.

Exemplo:

  • João adquiriu um apartamento por R$ 300.000 em janeiro de 2024, com entrada de R$ 50.000 e pagamento de 12 parcelas de R$ 2.000 (R$ 24.000 no total).
    • Situação em 31/12/2023: R$ 0 (não houve início de compra).
    • Situação em 31/12/2024: R$ 74.000 (R$ 50.000 de entrada + R$ 24.000 pagos em parcelas).

Como declarar o Saldo Devedor na Ficha “Dívidas e Ônus Reais”?

  1. Escolha o Código Correspondente
    • 11 – Estabelecimentos bancários comerciais (para financiamentos com bancos).
  2. Descrição do Financiamento no Campo “Discriminação”
    • Incluindo:
      • Nome e CNPJ do banco;
      • Valor total financiado;
      • Número de parcelas restantes.
  3. Informe os Valores
    • Situação em 31/12 do Ano Anterior:
      • Saldo devedor no final do ano anterior.
    • Situação em 31/12 do Ano Atual:
      • Saldo devedor no final do ano-base.

Exemplo:

  • Continuando o exemplo anterior, João ainda deve R$ 226.000 ao banco em 31/12/2024.
    • Situação em 31/12/2024: R$ 226.000.

E se o Imóvel Foi Quitado no Ano-Base?

Se o imóvel foi quitado durante o ano-base, você deve:

  1. Atualizar o Valor em “Bens e Direitos”
    • Informe o valor total do imóvel quitado no campo “Situação em 31/12”.
  2. Zerar o Saldo em “Dívidas e Ônus Reais”
    • No campo “Situação em 31/12”, insira R$ 0.

Cuidados ao Declarar Imóveis Financeiros

  1. Não Declare o Valor Total do Imóvel
    • Informe apenas o valor efetivo pago até o final do ano-base.
  2. Atualizar o Saldo de Financiamento
    • Deve-se de informar o saldo atualizado verifique a conformidade do extrato fornecido pelo banco.
  3. Despesas Adicionais
    • Inclui despesas com escritura, ITBI e outras taxas no custo do imóvel em “Bens e Direitos”.
  4. Evite Omissões
    • A omissão de informações sobre o imóvel pode levar à malha fina.

Documentos Necessários

  1. Contrato de Financiamento
    • Detalha os valores, condições e número de parcelas.
  2. Extrato do Saldo Devedor
    • Fornecido pela instituição financiadora.
  3. Comprovantes de Pagamento
    • Recibos das parcelas quitadas ao longo do ano.
  4. Escritura ou Registro de Compra
    • Documento que comprova a aquisição do imóvel.

Exemplo Completo

  • Maria adquiriu uma casa em 2023 por R$ 500.000, com entrada de R$ 100.000 e financiamento de R$ 400.000.
    • Em 2023, pagou 10 parcelas de R$ 2.500 (R$ 25.000 no total).
    • Em 2024, pagou mais 12 parcelas de R$ 2.500 (R$ 30.000 no total) e quitou o saldo de R$ 350.000.

Como Declarar:

  1. Bens e Direitos:
    • Código: 12 – Casa .
    • Discriminação: Detalhe a aquisição e o financiamento.
    • Situação em 31/12/2023: R$ 125.000 (R$ 100.000 de entrada + R$ 25.000 pagos em 2023).
    • Situação em 31/12/2024: R$ 500.000 (imóvel quitado).
  2. Dívidas e Ônus Reais:
    • Situação em 31/12/2023: R$ 375.000.
    • Situação em 31/12/2024: R$ 0 (saldo quitado).

Conclusão

Declarar imóveis financiados no IRPF exige atenção aos detalhes para garantir que tanto os valores pagos quanto o saldo devedor sejam informados corretamente. Seguindo essas orientações, você mantém sua declaração em conformidade com as regras da Receita Federal e evita problemas fiscais.

Se tiver dúvidas ou uma situação mais complexa, como a venda de um imóvel financiado ou a portabilidade do financiamento, procure a ajuda de um contador ou especialista fiscal.

Leia: Como Preencher a Ficha “Bens e Direitos” no IRPF de Forma Correta

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